Por Luiza Simon, advogada
A adjudicação compulsória possui previsão no artigo 1.418 do Código Civil e, segundo Ricardo Arcoverde Credie[1], é:
A ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – que tenha prometido vende-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado.
Ou seja, cumprindo o promitente comprador com suas obrigações contratuais, lhe assiste o direito da transmissão da propriedade, o que é tutelado, em caso de recursa, pela adjudicação compulsória, que nada mais é que a substituição da vontade de uma das partes por meio de decisão judicial.
A Lei nº 14.382 de 27 de junho de 2022 trouxe mudanças significativas à Lei de Registros Públicos, dentre elas importante novidade no processo de desjudicialização: a adjudicação compulsória extrajudicial.
A nova Lei tratou de incluir o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, prevendo o seguinte:
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
Diante de tal inovação, a adjudicação compulsória que, até então, só poderia ser realizada pela via judicial, agora pode ser concretizada de forma extrajudicial, perante o registro de imóveis competente.
Embora a nova lei tenha se encarregado de criar o instituto, inexiste, ainda, um regramento procedimental definido com o objetivo de regular e conferir segurança ao procedimento. Entretanto, a ausência de regulamento específico não configura óbice à realização do procedimento na esfera extrajudicial, tendo a lei deixado claro os requisitos e documentos necessários para o procedimento administrativo.
Possuem legitimidade para requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitente cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, devendo o pedido ser instruído com os documentos expressamente previstos na legislação.
Em posse dos documentos, tanto o promitente comprador como o vendedor podem dar entrada no requerimento, sendo necessário a ambos a assistência de um advogado para dar início ao procedimento perante o Cartório, devendo o oficial de registro de imóveis, se cumprido todos os requisitos, proceder com o registro em favor do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão, nos termos do §3º do artigo 216-B da referida lei.
A possibilidade de utilização desse recurso pela via extrajudicial ajuda a desafogar o poder judiciário, conferindo à parte interessada maior rapidez e economia para solucionar um impasse que, possivelmente, levaria alguns anos na esfera judicial.
[1] Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação Compulsória, 8ª edição revista e ampliada, com legislação, doutrina e jurisprudência atualizadas, Malheiros Editores, São Paulo, p. 34-35